民法典關(guān)于物業(yè)板塊解讀

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）。民法典對于一個國家來講，不僅僅是權(quán)利的宣言，更是民事活動的基本遵循和依靠，意義重大，影響深遠(yuǎn)。

對于物業(yè)服務(wù)行業(yè)而言，此次表決將行業(yè)現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行了一次大梳理，進(jìn)一步明確了物業(yè)使用人及物業(yè)服務(wù)人的責(zé)權(quán)利。我們將其中涉及到物業(yè)的相關(guān)條款羅列出來供大家參考。

01 | 【物權(quán)】篇

第二百七十七條【業(yè)主自治管理組織的設(shè)立及指導(dǎo)和協(xié)助】業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會；業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定；地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

條款解讀：

本條特別強(qiáng)調(diào)“業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定�！边@也是新增的條款，明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會必須依法成立方可行使職權(quán)。

進(jìn)一步明確居民委員會也應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第二百七十八條【業(yè)主共同決定事項及表決】下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

條款解讀：

改變了表決方式、提高了表決效率，原來的規(guī)定是“面積和人數(shù)雙過半同意”（即經(jīng)專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意），重大事項“雙過2/3同意”，實踐中有些業(yè)主不參與表決甚至無法聯(lián)系，導(dǎo)致需要業(yè)主共同決定事項無法快速形成有效決議。《民法典》規(guī)定了一般事項最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3*3/4）；

進(jìn)一步降低了使用維修基金的表決門檻，原來的規(guī)定是經(jīng)全體業(yè)主的“雙過2/3同意”，現(xiàn)為經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過半同意”即可；

新增第八條條款“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”須經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過3/4同意”，之前往往由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)公司自行決定。

第二百八十一條【建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的歸屬和處分】建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

條款解讀：

增加了維修資金的使用范圍，原先維修資金僅可用于電梯、水箱等共有部分的維修；

規(guī)定了維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布，保證了資金使用的公開透明，繼而保障了業(yè)主的合理知情權(quán)；

第二百八十二條【共有部分的收入分配】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

條款解讀：

此規(guī)定為新增條款，對于之前小區(qū)電梯廣告、外墻廣告收入歸屬等產(chǎn)生的糾紛，此條款進(jìn)行了明確規(guī)定，即業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入屬于業(yè)主共有。與此同時，也提出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以“扣除合理成本”，因此物業(yè)企業(yè)可以在物業(yè)服務(wù)合同中提前明確，以便產(chǎn)生不必要的紛爭。

第二百八十五條【業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的關(guān)系】物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時答復(fù)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

第二百八十六條【業(yè)主的相關(guān)義務(wù)及責(zé)任】業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第二百八十七條【業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)】業(yè)主對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請求其承擔(dān)民事責(zé)任。

條款解讀：

以上條款進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的責(zé)權(quán)利，增加規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施。如果業(yè)主或者其他行為人違反相關(guān)行政主管部門的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向相關(guān)部門報告或者投訴。     

02 | 【合同】篇

《  民法典》新增的【物業(yè)服務(wù)合同】專章，為解決物業(yè)服務(wù)糾紛提供了基礎(chǔ)法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在起草、訂立、履行物業(yè)服務(wù)合同的過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守該章規(guī)定。現(xiàn)我們選取其中部分條款進(jìn)行簡要解讀：

第九百三十八條【物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和形式】物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

條款解讀：

本條款明確了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容和形式，特別要提出的是物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)承諾，只有有利于業(yè)主的才是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，不得包含限定業(yè)主的內(nèi)容細(xì)則。

第九百四十一條【物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的條件和限制性條款】物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項服務(wù)事項向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

條款解讀：

本條類似于建筑施工合同的規(guī)定，規(guī)定了針對分包事項，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對業(yè)主負(fù)責(zé)，不得委托或者支解轉(zhuǎn)委托。

第九百四十二條【物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù)】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

條款解讀：

規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù)，特別強(qiáng)調(diào)了針對違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人有制止、報告的義務(wù)。

第九百四十三條【物業(yè)服務(wù)人信息公開義務(wù)】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

條款解讀：

本條款進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)人信息定期公開和報告的義務(wù)。

第九百四十四條【業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)】業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

條款解讀：

本條款明確規(guī)定對于欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞�，只能通過訴訟或仲裁催收。

第九百四十條【前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件】建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第九百四十六條【業(yè)主合同任意解除權(quán)】業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第九百四十七條【物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂】物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

第九百四十八條【不定期物業(yè)服務(wù)合同】物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

第九百五十條【物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)】物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

條款解讀：

以上條款均為關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同期限的規(guī)定，需要特別注意不同場景下合同的期限及通知期限是不同的。

03 | 【侵權(quán)責(zé)任】篇

第一千二百五十四條【不明拋擲物、墜落物致害責(zé)任】禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償�？赡芗雍Φ慕ㄖ�物使用人補(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生。未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。

發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時調(diào)查，查清責(zé)任人。

條款解讀：

針對之前屢次發(fā)生的高空墜物事件，本條款進(jìn)一步完善了治理規(guī)則。在原有規(guī)定基礎(chǔ)上，除了強(qiáng)調(diào)公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時查清責(zé)任人外，特別明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施以防止此類行為的發(fā)生，否則需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第一千二百五十六條【在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品致害責(zé)任】在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的，由行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。公共道路管理人不能證明已經(jīng)盡到清理、防護(hù)、警示等義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

條款解讀：

明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共道路的管理人應(yīng)當(dāng)盡到清理、防護(hù)、警示等義務(wù)以及相應(yīng)的責(zé)任。

《民法典》作為一部民事法律，卻列出了不少厘定行政部門職責(zé)的條文，體現(xiàn)了國家對物業(yè)行業(yè)的重視。同時對有關(guān)行政部門充分發(fā)揮政府職能，對物業(yè)行業(yè)予以指導(dǎo)、協(xié)助提出了新的要求。無論是物業(yè)使用人還是物業(yè)服務(wù)人，在物業(yè)領(lǐng)域遇到問題時，都可以合理尋求有關(guān)行政部門的幫助，依法維護(hù)自身權(quán)益。