住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 財政部辦公廳

關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知

建辦房[2015]52號

各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財政廳，直轄市建委（房地局）、財政局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局、財務(wù)局：

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號，以下簡稱《辦法》）的有關(guān)規(guī)定，為進一步發(fā)揮住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）在老舊小區(qū)和電梯更新改造中的支持作用，提高維修資金的使用效率，維護維修資金所有者的合法權(quán)益，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、用好維修資金，支持老舊小區(qū)和電梯更新改造老舊小區(qū)改造，有利于改善人居環(huán)境，提升人民群眾的生活質(zhì)量，促進城市的有機更新和持續(xù)發(fā)展，是惠及百姓的民生工程。老舊電梯更新，有利于方便業(yè)主居民的出行，消除電梯運行的安全隱患，保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全。加大維修資金的投入，是建立老舊小區(qū)和電梯更新改造多方資金籌措機制的重要途徑，有利于實現(xiàn)物盡其用，提高維修資金使用效率，發(fā)揮維修資金在保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造中的積極作用。

二、明確使用范圍，突出更新改造的目標重點維修資金的使用，應(yīng)當按照《辦法》規(guī)定的使用范圍和分攤規(guī)則，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

在老舊小區(qū)改造中，維修資金主要用于房屋失修失養(yǎng)、配套設(shè)施不全、保溫節(jié)能缺失、環(huán)境臟亂差的住宅小區(qū)，改造重點包括以下內(nèi)容：

（一）房屋本體：屋面及外墻防水、外墻及樓道粉飾、結(jié)構(gòu)抗震加固、門禁系統(tǒng)增設(shè)、門窗更換、排水管線更新、建筑節(jié)能及保溫設(shè)施改造等；

（二）配套設(shè)施：道路設(shè)施修復(fù)、路面硬化、照明設(shè)施更新、排水設(shè)施改造、安全防范設(shè)施補建、垃圾收儲設(shè)施更新、綠化功能提升、助老設(shè)施增設(shè)等。

在電梯更新中，維修資金主要用于運行時間超過15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅，符合國家和地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主（以下簡稱雙三分之二）同意，可以使用維修資金加裝電梯。

各地可以根據(jù)實際情況確定本地區(qū)老舊小區(qū)及電梯更新改造的標準和內(nèi)容。

三、切實履行職責，加強維修資金使用的指導(dǎo)監(jiān)督使用維修資金改造老舊小區(qū)和更新電梯，應(yīng)當按照《辦法》第二十二條和第二十三條規(guī)定的程序辦理。在使用維修資金過程中，各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門應(yīng)當加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，推行公開招投標方式選聘施工單位，引導(dǎo)第三方專業(yè)機構(gòu)參與審價、監(jiān)理、驗收等使用管理工作，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行維修資金的用前表決、工程內(nèi)容、驗收結(jié)果及費用分攤等事項的公示義務(wù)，保證維修資金使用的公開透明。同時，應(yīng)當督促建設(shè)單位或者公有住房售房單位，分攤未售出商品住宅或者公有住房的更新改造費用，強化落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修的義務(wù)，以保證危及房屋安全的緊急情況發(fā)生時，老舊小區(qū)和電梯更新改造工作能夠及時開展。

使用維修資金更新、加裝電梯的，應(yīng)當接受質(zhì)監(jiān)部門的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，應(yīng)當取得質(zhì)監(jiān)部門出具的鑒定意見和驗收合格證明。

使用維修資金開展老舊小區(qū)和電梯更新改造，應(yīng)當符合財務(wù)管理和會計核算制度的有關(guān)規(guī)定。使用由財政部門負責管理的已售公有住房維修資金，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位應(yīng)當向財政部門申請列支。

維修資金的使用和管理，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督，并向社會公開審計結(jié)果。

四、優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率

在老舊小區(qū)和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題，降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決策成本，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，各地可以根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號）的有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定以下表決方式：

（一）委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；

（二）集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用；

（三）默認表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票；

（四）異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

五、確保應(yīng)急維修，及時消除房屋使用安全隱患發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金對老舊小區(qū)和電梯立即進行更新改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金：

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）二次供水水泵運行中斷；

（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

老舊小區(qū)和電梯更新改造需要應(yīng)急使用維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位向物業(yè)所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門、公有住房維修資金管理部門提出申請。

沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位的，可以由社區(qū)居民委員會提出申請，住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，代修費用從維修資金賬戶中列支。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門、公有住房維修資金管理部門應(yīng)當在接到應(yīng)急使用維修資金申請后3個工作日內(nèi)作出審核決定。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，組織維修的單位應(yīng)當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

六、建設(shè)信息平臺，保障業(yè)主的參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)

各地應(yīng)當充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計算等現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建設(shè)業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過計算機和手機等電子工具參與小區(qū)共同事務(wù)決策，提高業(yè)主參與維修資金使用表決的投票率，保證計票的準確率，解決業(yè)主到場投票表決的難題。

各地維修資金管理部門應(yīng)當建立統(tǒng)一的維修資金信息管理系統(tǒng)，推進維修資金歸集、使用、核算、查詢和監(jiān)督等工作的信息化和網(wǎng)絡(luò)化，逐步實現(xiàn)維修資金管理流程規(guī)范化、過程要件格式化、監(jiān)督管理透明化，開辟方便快捷的查詢渠道，切實保障業(yè)主維修資金的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

為加大維修資金使用管理的公開力度，各地維修資金管理部門應(yīng)當建立維修資金公告制度，將本地區(qū)年度維修資金交存、支出、增值和結(jié)余等情況在當?shù)卣�府網(wǎng)站、報刊等媒體上進行公告。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立維修資金公示制度，將本小區(qū)年度維修資金使用、增值和結(jié)余等情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

七、加強統(tǒng)計分析，改革創(chuàng)新維修資金使用管理制度

2014年開始建立的維修資金歸集、使用、增值和管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計制度，是全面摸清維修資金底數(shù)，及時掌握維修資金管理動態(tài)信息，輔助維修資金監(jiān)管工作和完善維修資金法規(guī)政策的基礎(chǔ)性工作。各地維修資金管理部門應(yīng)當高度重視此項工作，完善維修資金統(tǒng)計制度和信息報送制度，加強維修資金管理的動態(tài)監(jiān)測和分析，全面、準確、及時匯總上報維修資金基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)信息。

在加大維修資金對老舊小區(qū)和電梯更新改造的支持力度的同時，各地應(yīng)當以當前維修資金使用管理中存在的問題為導(dǎo)向，借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，根據(jù)本地的實際情況，積極探索在維修資金使用中引入商業(yè)保險，在專戶銀行選擇中引入市場競爭機制等制度創(chuàng)新，進一步發(fā)揮維修資金對于保障住房正常使用的積極作用。

                                    中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳

　                                                               財政部辦公廳

                                             2015年10月17日