四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳

關于進一步加強住宅專項維修資金管理工作的通知

各市（州）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門：

為維護住宅專項維修資金所有權人的合法權益，進一步加強我省住宅專項維修資金管理，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等法律法規(guī)規(guī)定，結合實際，現(xiàn)將有關要求明確如下。

一、暢通歸集渠道

各地要通過擴大銀行網(wǎng)點、設置交房現(xiàn)場交存服務柜臺、開設資金線上自助交存功能等手段，進一步優(yōu)化歸集業(yè)務流程，實現(xiàn)資金歸集“一次辦、馬上辦、網(wǎng)上辦”，便捷購房人交存服務。開發(fā)建設單位不得代收代繳住宅專項維修資金。

二、拓寬續(xù)籌渠道

（一）完善續(xù)籌方式。成立業(yè)主大會的，可按照《四川省住宅專項維修資金管理細則》規(guī)定，由業(yè)主大會決定續(xù)籌方案，確定靈活多樣的續(xù)籌方式。

1.參照住宅專項維修資金首期歸集標準，一次性足額續(xù)籌；

2.在扣除合理成本后，將公共收益補充住宅專項維修資金；

3.業(yè)主大會決定的其他方式。

各地可制定續(xù)籌方案示范文本，指導業(yè)主大會開展續(xù)籌工作。

（二）督促業(yè)主履行續(xù)籌義務。對未交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。對業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。各地可建立追訴機制和聯(lián)合懲戒機制，通過糾紛調解、法院訴訟、記錄個人信用信息、納入國家信用信息平臺等聯(lián)合懲戒方式，督促業(yè)主履行續(xù)籌義務。

（三）利用公積金補充住宅專項維修資金。各地可利用住房公積金補充住宅專項維修資金的續(xù)籌模式，增加續(xù)籌資金來源。在保證業(yè)主正常使用住房公積金前提下，經(jīng)業(yè)主（含配偶）申請和住房公積金管理機構核準，可將業(yè)主（含配偶）住房公積金個人賬戶余額（以續(xù)交金額為限）劃轉至業(yè)主住宅專項維修資金個人賬戶。

三、簡化使用流程

（一）擴大征求意見方式。住宅專項維修資金使用方案可以采用集體討論、書面征求意見、電子投票等形式征求業(yè)主意見并進行表決。各地可根據(jù)本地情況，利用現(xiàn)代通信網(wǎng)絡技術，便于業(yè)主參與住宅小區(qū)共同事務決策。資金使用范圍可細化至住宅小區(qū)樓棟、單元。

（二）簡化應急維修流程。在應急維修過程中，各地可進一步簡化提交資料，減少中間環(huán)節(jié)，盡快撥付首期款項開展維修搶險工作。應急維修結束后，再通過第三方工程造價咨詢機構，精算工程量清單并確定實際支出等方式，確定應急維修工程最終造價，并按最終造價撥付余額。對涉及重大公共利益且損害狀況十分緊急的情形，各地可探索制定“先維修后支取、邊維修邊支取”的住宅專項維修資金應急維修流程。

　�。ㄈ�）建立維修計劃制度。各地要建立住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備維修年度修繕計劃。物業(yè)服務企業(yè)擬定房屋修繕計劃和住宅專項維修資金使用方案，并提交業(yè)主大會表決。業(yè)主大會依法合規(guī)表決同意后，可直接申請使用維修資金。

（四）多途徑解決資金來源。業(yè)主住宅專項維修資金個人賬戶余額不足，無法分攤共有部位、共有設施設備維修和更新、改造費用的，可引導業(yè)主通過補足差額、直接承擔分攤費用等方式解決資金缺口問題。維修單位、物業(yè)服務管理企業(yè)或其他業(yè)主同意墊資維修的，墊資后可向被墊資人依法追償，避免因資金余額不足影響維修正常開展。

（五）加強第三方監(jiān)管。住宅專項維修資金申請人，應當通過招投標、競爭性談判等公開方式確定維修項目施工單位，可聘請工程造價機構對工程造價編制工程量清單，聘請專業(yè)審計機構對業(yè)主委員會任期內及離任后住宅專項維修資金使用情況進行審計。

（六）明確爭議解決途徑。住宅專項維修資金使用申請人應對資金使用的真實性、合理性和有效性負責。業(yè)主對資金使用存在異議的，應當在公示期內向資金使用申請人以書面形式提出。住宅專項維修資金使用申請人在資金申請使用期間，應當將全部申請使用資料供業(yè)主查詢，并對業(yè)主異議予以書面回復。業(yè)主對資金使用申請人的書面回復仍有異議，或者對資金使用存在其他爭議的，應當依法通過協(xié)商、調解、仲裁、訴訟等方式解決。

（七）探索資金保障機制。利用市場化手段遴選商業(yè)保險機構服務，由保險機構提供針對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護的定制險種，業(yè)主依法合規(guī)表決同意后，可利用住宅專項維修資金購買。發(fā)生保險范圍內的房屋共用部位、共用設施設備損壞時，通過商業(yè)保險機構依照合同約定支付維修費用。

四、加強資金日常監(jiān)管

（一）完善資金業(yè)務管理信息系統(tǒng)建設。各市（州）住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立或升級住宅專項維修資金業(yè)務管理信息系統(tǒng)，實行對縣（市、區(qū)）統(tǒng)一管理。利用信息系統(tǒng)，建立從歸集、存儲、續(xù)籌、使用等資金閉環(huán)管理體系。融合物業(yè)管理與維修資金監(jiān)管，提升系統(tǒng)使用監(jiān)管效能和統(tǒng)計分析功能，使業(yè)主賬戶與銀行賬戶業(yè)務管理聯(lián)動協(xié)同，實現(xiàn)維修資金的實時動態(tài)管理。

（二）完善住宅專項維修資金會計核算制度。各地應當按照財政部《住宅專項維修資金會計核算辦法》（財會〔2020〕7號）規(guī)定，完善會計核算制度，促進住宅專項維修資金會計核算管理工作科學化、報表化、規(guī)范化。

（三）完善競爭性選擇專戶受托銀行機制。各地維修資金管理機構要根據(jù)銀行服務質量、服務效率、增值收益水平、協(xié)助管理能力等，通過公開招投標等方式選擇專戶受托銀行，并建立健全對受托銀行的定期考核機制，促進受托銀行拓展服務渠道，改進服務方式，提升服務質量和水平。

（四）健全完善審計整改制度。對于審計發(fā)現(xiàn)的問題，各地住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當及時整改落實到位。在檢查、審計過程中如發(fā)現(xiàn)維修單位、第三方監(jiān)督機構、專戶受托銀行、物業(yè)服務企業(yè)等單位存在惡意串通、相互勾結、虛報冒領住宅專項維修資金等損害業(yè)主利益的情形，告知相關行政管理部門依法對其進行處罰。造成損失的，依法追償。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

五、完善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金補建及管理

探索多途徑、多主體、共同參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金補建及管理模式。各地可根據(jù)本地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實際情況，通過鼓勵業(yè)主主動交存、利用公共收益補充等多種方式，積極支持和引導城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金補建工作，建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金長效管理機制。

本通知自2021年1月1日施行，有效期10年。原《關于印發(fā)〈四川省住宅專項維修資金管理細則〉的通知》（川建發(fā)〔2009〕21號）與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。

                               四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳

                                 2020年11月30日